就可以不交物业费吗

我买的房子最近终于入住了，可我却高兴不起来。因为房子存在着质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找开发商和物业公司后，他们只是把裂缝补了补，渗水及门窗歪斜问题还存在，严重影响了我的使用。所以，我不准备再付物业公司管理费了，不知这种做法是否合理且有效？

读者 小凡

律师蔡耀忠： 坦白地说，我认为购房人一般不得以物业存在质量缺陷为由拒绝支付物业管理费，因为购房人只要实际接收了物业，在占用、使用该物业的过程中已经享受了服务，必须向物业公司支付费用。在此情况下，购房人应另行与发展商就物业质量问题协商维修及赔偿问题。估计您所在小区的物业管理工作是由发展商自管的，即发展商在内部成立一个物业管理部来对小区自行管理。此时，小区的发展商与管理人同属于一个企业。购房人以拒交物业管理费来“抗辩”，在情理上可以理解，但笔者以为这种“抗辩”不属于合同法的履行抗辩权或不安抗辩权，购房人无权行使。例外的情况是，当物业存在的质量问题确属严重到可以解除合同的程度时，在管理人与发展商同属一个企业的前提下，购房人可以拒交物业管理费。质量问题的严重程度需相关权威部门认证。